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25 de septiembre de 2018
Compraventa de viviendas: 5 años de auge, pero lejos de la burbuja

Un solo dato basta para evidenciar la vitalidad del mercado de la vivienda en España: llevamos 5 años y medio de crecimiento prácticamente constante y con porcentajes de dos dígitos. En el último año, el alza se eleva hasta el 16,2%, según el Instituto Nacional de Estadística. Con estas cifras, no faltan voces que denuncian la formación de una nueva burbuja inmobiliaria, como la que se produjo a principios de siglo y estalló hace poco más de una década. Pero un análisis detallado de los datos -siempre objetivos- desmiente tal afirmación.

Para empezar, basta señalar que la cifra mensual récord alcanzada en enero de 2018 se estableció con 47.289 operaciones de compraventa de vivienda (en julio, tercer mejor mes de 2018, el volumen fue de 45.900). En el pico de la burbuja, en enero de 2007, las compraventas fueron de 83.713. Es decir, la actividad actual del mercado registra unos niveles un 44% inferior a la de entonces. Aún manteniendo crecimientos interanuales superiores al 10% se tardaría más de 60 meses para llegar a los volúmenes de aquella época. Si tenemos en cuenta, además, que tras estos últimos 5,5 años de recuperación, la curva de crecimiento tiende a aplanarse, se puede aseverar con toda rotundidad que de burbuja, nada de nada.

Más aún, si limitamos la comparación a la obra nueva, la conclusión resulta avasalladora. En enero de 2018 se compraron 8.272 viviendas nuevas, exactamente una cuarta parte de las 33.480 que se transaccionaron en enero de 2007. Así que el peligro que podría suponer un nuevo estallido inflacionario para los distintos actores del mercado (promotores, financieros, compradores…) está muy, pero que muy lejos de ser una realidad.

Otras magnitudes confirman las anteriores aserciones, y ponen de manifiesto que el actual crecimiento del sector es sano y puede ser sostenido en el tiempo. Por ejemplo, el relativo a las viviendas iniciadas. Haciendo benchmarking con Europa se puede observar que el número de visados de viviendas en España durante 2017 (último ejercicio completo) rondó los 75.000. Esto supone 1,60 visados por cada mil habitantes, lejos de los casi 4 de la media europea y muy lejos de los 6,4 de Francia, por hablar de un vecino próximo. Para situarnos mejor: en 2006 se visaron 865.000 pisos, un 1.150% más que en 2017 (los visados indican el comportamiento del mercado en el corto plazo).

La solidez del mercado de la vivienda está fuera de duda. No existe globo alguno que pinchar. La única amenaza que podría vislumbrarse sería la más rápida recuperación del precio, favorecida sin duda por el bajo coste de la financiación. Pero incluso este débil riesgo tiene que ponerse en cuarentena: por una parte, porque la previsible subida de los tipos de interés tenderá a aminorar el precio; por otra, porque para ser justos y objetivos -que de eso trata el presente análisis- convendría recordar que un 16,8% del aumento del precio en el sector corresponde a la inflación de la última década. En términos reales, los incrementos de valor de los inmuebles tampoco han llegado, ni mucho menos, a los niveles de 2007.

Compraventa de viviendas: 5 años de auge, pero lejos de la burbuja
Del 16 al 19 de octubre
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