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01 de octubre de 2018
Mayores salarios y menor fiscalidad, la clave

Cuando se analizan los posibles riesgos para el sector inmobiliario, especialmente en lo que se refiere al mercado de la vivienda, se suele citar las más que probables subidas de tipos de interés en un futuro cercano, lo que encarecería la financiación de las operaciones de compraventa. También se menciona con frecuencia el incremento de los precios, ya sean de venta o de alquiler, pero la realidad matiza esta afirmación: primero, porque los precios de venta vienen subiendo entorno de un 5% anual desde 2014, tras 6 años de caídas de 2 dígitos (de hecho, aún siguen siendo mucho más baratos que hace una década); segundo, porque el nicho de subidas importantes  en el alquiler se limita a grandes ciudades como Madrid o Barcelona.

Sin embargo, no hay que negar que se vislumbra alguna nube en el horizonte. En concreto, sobre la denominada tasa de esfuerzo financiero, es decir, el tiempo que debe dedicarse a la compra de una vivienda atendiendo a la renta disponible de sus ocupantes. Los especialistas consideran que la ratio razonable debe estar sobre los 4 años de salario. También fijan otra manera de medir este esfuerzo, y es a través del porcentaje de renta que se dedica a la compra o al alquiler y que, en condiciones óptimas, no debería superar el 30% de los ingresos.

Pues bien, lo cierto es que aquí (en España) y ahora (en 2018) ambos índices muestran unos niveles un tanto preocupantes. En lo que se refiere a la tasa de esfuerzo financiero, sólo 22 de las 52 capitales de provincia cumplen con el objetivo de los 4 años. Pero se da la circunstancia que 3 ciudades (Barcelona, Palma de Mallorca y San Sebastián) prácticamente duplican la cifra, y el tiempo que sus habitantes necesitan dedicar con la total integridad de su sueldo a pagar la vivienda ronda los 8 años. Si se analiza el esfuerzo en términos de porcentaje de salario dedicado a pagar el alquiler o la hipoteca, entonces hallamos comunidades como Cataluña donde el porcentaje se ha elevado hasta el 50% en 2017.

Hasta aquí los datos. Pero su interpretación ayuda a mitigar los potenciales efectos negativos de la información. Porque la causa principal de estos desajustes en el esfuerzo financiero se explica, básicamente, por dos motivos. En primer lugar, por la devaluación salarial. En el período 2007-2015, el salario medio real de los españoles se redujo en un 25% y, aunque en el último trienio se ha producido leves recuperaciones, el aumento de la inflación anula estos aumentos. Para un mismo precio de un activo inmobiliario, el esfuerzo financiero aumenta cuando el salario se reduce.

La otra razón han sido el progresivo incremento de la fiscalidad sobre la vivienda, tanto por activa como por pasiva. Por un lado, el IVA para vivienda nueva y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales para vivienda usada han aumentado hasta el 10% durante los años de la crisis, para que el Estado pudiera compensar con estas subidas las bajas recaudaciones de otros impuestos como Sociedades. Además, han ido desapareciendo las ayudas e incentivos fiscales, como las deducciones en el IRPF. El efecto de todo ello es que, aunque el vendedor cobre lo mismo por un piso, a un comprador le puede salir casi un 20% más caro ahora que hace 15 años.

Si los poderes públicos consideran que las decisiones sobre fiscalidad no tienen marcha atrás, entonces deberán apostar necesariamente por la promoción de vivienda social. Si no es así, la vitalidad de un sector como el inmobiliario, crucial para el PIB, puede verse seriamente lastimada. Con sueldos bajos y con más presión impositiva difícilmente va a revertirse la situación, pero el camino de la vivienda social puede ser beneficioso para todos: para el sector, porqué mantendría la actividad; para las administraciones públicas, porqué cumplirían su papel de garantizar el derecho a la vivienda; y para los ciudadanos, porque resolvería una ecuación financiera que hoy lleva camino de enquistarse.

Mayores salarios y menor fiscalidad, la clave
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